Immobilienpreise fallen nach Angeben des statistischen Bundesamtes im letzten Quartal um 8,6 Prozent. Im letzten Quartal 2022 fielen die Preise um 3,4 Prozent. Diese Entwicklung kommt angesichts des jahrelangen Booms bei den Immobilien nicht überraschend. Nun stellt sich die Frage, ob der Zeitpunkt für den Erwerb eines Eigenheims jetzt günstig ist oder ob es sinnvoller ist, noch zu warten.
Es ist genau 10 Jahre her, als sich die Zinssätze für Immobilienkredite auf einem ähnlichen Niveau befanden wie gegenwärtig. Dann kam der freie Fall der Zinssätze. Im November 2020 konnte man Immobilienkredite mit 10 Jahren Zinsfestschreibung für 0,40 Prozent bekommen. Wer clever war und für 20 Jahre festschrieb, war mit 0,92 Prozent dabei.
Diese Niedrigzinsphase wurde von einer immensen Geldmengenausweitung begleitet. Der Euro wurde in der Geldmenge M3 seit dem Jahr 2000 um fast das Vierfache ausgeweitet. Die Folge ließ nicht lange auf sich warten, die Inflation zog an und erreichte sogar zweistellige Werte. Die Europäische Zentralbank schien tiefenentspannt und konstatierte, die Inflation wäre nur ein kurzfristiges Phänomen, es gäbe keinen Grund zu Sorge.
Damit lag die EZB falsch und sah sich einem zunehmenden politischem Druck ausgesetzt, etwas gegen die Inflation zu tun. Und da es in der Politik nichts Schlimmeres als den Gesichtsverlust gibt, gab die EZB nach und erhöhte die Leitzinsen innerhalb kürzester Zeit auf nunmehr 4,0 Prozent.
Märkte reagieren empfindlich auf Überregulierungen
Es heißt, der Markt strebt immer ein gesundes Gleichgewicht an. Umso schwieriger wird es, wenn es seitens der Politik Eingriffe in dieses Gleichgewicht gibt. Die Zinspolitik ist ein Musterbeispiel dafür, wie ein Zinsdiktat großen volkswirtschaftlichen Schaden anrichten kann. Die Märkte haben sich über Jahre an die fallenden Zinsen gewöhnt, die Akteure haben ihre Fremdkapitalquoten entsprechend angepasst. Der abrupte Anstieg der Zinsen innerhalb weniger Monate stellt die öffentliche Hand, Institutionen, Unternehmen und natürlich die Menschen vor große Herausforderungen.
Steigende Zinsen bedeuten einen höheren Aufwand für den Kapitaldienst und das saugt Liquidität ab, die durch die steigenden Preise ohnehin schon stark strapaziert wurde. Steigende Energie-, Wohn- und Lebenshaltungskosten bringen viele Familien an ihr Limit. Steigen nun auch noch Darlehensraten, könnte das der Tropfen sein, der das Fass zum Überlaufen bringt.
Rückgang der Kreditnachfrage
Trotz der fallenden Preise ist das Preisniveau immer noch sehr hoch. Es gibt also noch deutlich Luft nach unten. Beim derzeitigen Preisniveau und den hohen Lebenshaltungskosten ist es vielen Familien gar nicht möglich, ein Darlehen mit einem Zins von 3,5 bis 4,0 Prozent zu stemmen. Dazu kommt eine große Unsicherheit aus der politischen Richtung. Die EU plant einen großen Rundumschlag in Form einer energetischen Sanierungspflicht, bis jedes Haus klimaneutral ist. Das soll spätestens im Jahr 2050 erledigt sein.
Und Wirtschaftsminister Habeck träumt davon, dass jedes Haus mit einer Wärmepumpe heizen soll. Gleichzeitig zerstört er Deutschlands Energieunabhängigkeit und setzt seine Hoffnung auf Windräder und Solarzellen. Dass das nicht gutgehen kann, liegt auf der Hand. Wem will man es angesichts dieses Wahnsinns verdenken, wenn man erst einmal zurückhaltend ist und abwartet?
Laufende Kredite in Gefahr
Sinkende Immobilienpreise setzen laufende Finanzierungen einer großen Gefahr aus, vor allem dann, wenn die Finanzierung sehr knapp war. Mit den sinkenden Häuserpreisen sinken gleichzeitig die Beleihungswerte für die Immobilien. Sinken die Beleihungswerte, könnten Immobilienkredite, die bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden dürfen über diese 80-Prozent-Grenze geraten und damit nicht mehr ausreichend besichert sein. In diesem Fall hat die Bank nach Paragraf 490 BGB ein Kündigungsrecht.
Hypothekenkredite dürfen per Gesetz nicht über 80 Prozent vom Beleihungswert ausgereicht werden. Sinkt der Beleihungswert, müssen Kreditnehmer entweder Geld zur Tilgung nachschießen oder den nun entstandenen Blankoanteil nachfinanzieren – in der Regel zu höheren Zinsen. Es stellt sich die Frage, welcher Haushalt über genügen Finanzkraft verfügt, entweder das Eine oder das Andere zu leisten.
Nicht jeder Haushalt wird dazu aber in der Lage sein. Insofern ist mit starken Kreditausfällen und damit Zwangsversteigerungen von Immobilien zu rechnen. Das dürfte dann der Abwärtsspirale noch weiteres Futter verschaffen. Ein Teufelskreis könnte entstehen.
Gefahr für die kreditgebenden Banken
Kreditausfälle sind für die ausreichenden Banken keine gute Szenerie. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden in der Regel 50 Prozent des Objektwertes als Anfangspreis für die Versteigerung angesetzt. Man kann kaum davon ausgehen, dass bei einer Versteigerung ausreichend Geld reinkommt, um Kredite vollständig abzulösen. Es würde mit hoher Wahrscheinlichkeit darauf hinauslaufen, dass Kreditnehmer einen wirtschaftlichen Totalschaden hinnehmen müssen. Sie sind ihr Haus los und bleiben auf der Restschuld sitzen, die nach der Zwangsversteigerung übrigbleibt. In so einer Situation droht den Kreditnehmern die Privatinsolvenz und der Bank die Abschreibung der Restforderung.
Es ist alles eine Frage der Größenordnung. Sollte es zu einer Insolvenzwelle kommen, dürfte diese auf die Banken übergreifen. Die Einlagensicherung wäre hier nur dann hilfreich, wenn vereinzelte Banken scheitern. Im Falle eines Bankensterbens wäre die Einlagensicherung nicht in der Lage, ausreichend zu entschädigen. Dafür ist die Einlagensicherung grundsätzlich auch nicht gedacht.
In so einem Fall könnte das Sanierungs- und Abwicklungsgesetz Anwendung finden. Hier würden Einlagen der Kunden zur Sanierung der Bank herangezogen. Insofern ist es also eine gute Entscheidung, nicht mehr als eine Liquiditätsreserve bei einer Bank zu lassen und die übrigen Ersparnisse aus dem Geldsystem in das Echte Werte System zu überführen. Hier kann Ihnen die Bullion Value mit einer breiten Palette an Gold und Silber behilflich sein. Sprechen Sie uns einfach an.
Abwarten und später kaufen?
Angesichts der unsicheren Situation ist ein kühler Kopf gefragt. Wer emotionsfrei und scharfem Verstand vorgeht, erkennt leicht, dass die Immobilien noch lange nicht am Boden angekommen sind. Wer also Eigenkapital auf der Seite hat, wäre gut beraten, dieses erst einmal in inflationssichere Edelmetalle zu überführen, den Sturm am Immobilienmarkt abzuwarten und später, nachdem sich der Staub verzogen hat, viel günstigeres Wohneigentum zu erwerben. Mit günstigeren Immobilienpreisen sinkt dann auch das Risiko erheblich, denn man braucht weniger Kredit.
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